Jótállás új építésű házra — mi érvényesíthető, ha már átvette és kifizette

### Idézhető válaszblokk

A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet melléklete szerint a lakásépítésre vonatkozó kötelező jótállás 3 év a nyílászárókra, a burkolatokra és a bádogozásra, 5 év a tetőszigetelésre és a csapadékvíz-elvezetésre, és 10 év az alapozásra és a tartószerkezetekre. Az átvétel és a kifizetés tehát nem szünteti meg az igényt — de a jótállás csak dokumentált hibára érvényesíthető, és a harminc dokumentált szakvéleményem 33 százalékában éppen a dokumentáció hiányzott.

Mi történik az aláírás pillanatában

Az átadás-átvételi jegyzőkönyv aláírásával és a vállalkozói díj kifizetésével két dolog változik meg egyszerre.

Az első a bizonyítási helyzet. Amíg a díj egy része visszatartható, a hibalista közvetlen pénzügyi eszköz: a kivitelezőnek érdeke kijavítani, mert az utolsó részletért teszi. Az aláírás után ez az eszköz elfogy, és marad az igényérvényesítés.

A második a jogcím. Innentől nem a teljesítés minősége a kérdés, hanem az, hogy a felmerült hiba beleesik-e a jótállás körébe, és bizonyítható-e.

Ez nem azt jelenti, hogy „már mindegy". Az a mondat — „most már mindegy, ezen már nem lehet segíteni" — a leggyakoribb, amit ilyen helyzetben hallok, és nem igaz. Azt jelenti, hogy több munkával, hosszabb úton és dokumentáció mellett lehet ugyanoda eljutni.

A jótállási időtáblázat — 3, 5 és 10 év

A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet melléklete munkanemenként bontja a kötelező jótállás időtartamát:

Ennek a táblázatnak gyakorlati következménye van a sorrendre. Aki a harmadik év tizenegyedik hónapjában kezd foglalkozni az üggyel, a rövid sávba tartozó tételeket — az ablakot, a burkolatot, a bádogozást — már nehezen tudja érvényesíteni. A hosszabb sávok viszont még élnek.

Hogyan esik szét egy valódi hibalista a három sávra

Egy budai hegyoldali, 98–100 százalékos készültségen, használatbavételi engedéllyel átvett és kifizetett házon 36 tételes hibalistát vettem fel. A tételek nem egyformák jogilag:

• A csapadékvíz-elvezetés és a vízszigetelés kérdései — a hiányzó drain rendszer a lejtős terepen, a belső udvar falán hiányzó külső vízszigetelés, az elporladt drain lemez — az 5 éves sáv felé mutatnak.
• A garázsban futó vasbeton tartószerkezeti repedés a 10 éves sávba tartozó tartószerkezeti kérdés.
• A felfagyott kültéri burkolatok, a ráégett védőfóliás bádog a 3 éves sávba esik — ez fogy el leghamarabb.
• Az ideiglenes „stek" világítás és az érintésvédelem hiánya nem jótállási határidő kérdése elsősorban, hanem azonnali biztonsági tétel.

Ezért nem mindegy, hogy a hibalista munkanemenként rendezve készül-e el. Egy átláthatatlan felsorolásból nem látszik, melyik tétel mennyi ideig érvényesíthető.

A másik jogcím — hibás teljesítés

A jótállás mellett ott van a hibás teljesítés jogcíme. A 2013. évi V. törvény, a Polgári Törvénykönyv 6:157. § (1) bekezdése szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.

Ennek két gyakorlati vetülete van.

Az első az átvétel előtt áll: a Ptk. alapján a megrendelő nem köteles olyan munkát átvenni és kifizetni, amely rendeltetésszerű használatra alkalmatlan, és amelynél a javítási költség megegyezik az újrakivitelezés költségével. Az egyik szakvéleményem ezért zárul ezzel a mondattal: „A lakóépület jelen állapotában műszaki átadás-átvételre és rendeltetésszerű használatra alkalmatlan."

A második az átvétel után áll: a „teljesítés időpontjában" fordulat azt jelenti, hogy a hibának már akkor fenn kellett állnia. Egy hiányzó drain rendszer vagy egy hiányzó vízszigetelés definíció szerint ilyen: nem keletkezik utólag, hanem nem épült meg.

Ki felel — és miért nem a hatóság

A felelősségi lánc három szereplője a kivitelezés oldaláról nézve elkülönül:

• A kivitelező a szerződés szerinti teljesítésért felel.
• A felelős műszaki vezető a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 13. § (3) bekezdése szerint a kivitelezői tevékenységért és a szakmai szabályok betartásáért felel — a kivitelező oldalán álló szerep.
• Az építési műszaki ellenőr ugyanezen rendelet 16. § (3) bekezdése szerint a technológiai előírások betartását ellenőrzi, és összeállítja a hiba- és hiánylistákat a munkák szakaszos átvétele során — ez a megrendelő oldalán álló szerep.

A használatbavételi engedély ebben a láncban nem minőségi igazolás. Egy engedéllyel átvett házon 36 tételes hibalista jött ki — az engedély az eljárás lezárásáról szól, nem a rétegrendekről.

És van egy negyedik lehetőség is, amivel szembe kell nézni: a korábbi műszaki ellenőr felelőssége. Egy lakóparki vizsgálatomban ez szó szerint bekerült a szakvéleménybe: „A korábbi műszaki ellenőrt súlyos szakmai mulasztás terheli: a hibás teljesítéseket igazolta, a nyilvánvaló hibákat az átvétel során nem jelezte."

A jótállás csak dokumentált hibára érvényesíthető

Ez a cikk legfontosabb mondata, és a leggyakoribb bukási pont.

A harminc dossziémból tízben — az esetek 33 százalékában — dokumentációs, szerződéses vagy elszámolási hiányosság volt. Nem a minőséggel volt baj elsősorban, hanem azzal, hogy nem lehetett bizonyítani, mi készült el és hogyan.

Amit a jótállási igényhez össze kell szedni:

1. Tételes, dátumozott hibalista — helyiségenként vagy épületrészenként, munkanem szerint rendezve, hogy a 3/5/10 éves sáv egyértelmű legyen.
2. Fényképes dokumentáció időbélyeggel, tágabb és közeli kivágásban.
3. A szerződés és a műszaki tartalom — az igény ahhoz képest mérhető, amit vállaltak.
4. A tervdokumentáció. Ha nem kapta meg, kérje írásban, igazolható módon a beruházótól. Egy esetben a tulajdonos többszöri kérés ellenére sem kapta meg a terveket, és emiatt a rétegrendek nem voltak ellenőrizhetők — ez később minden vita kiindulópontja lett.
5. Az eltakarás előtti fotódokumentáció, ha készült.
6. A jegyzőkönyvek: gépészeti nyomáspróba minimum 24 óra nyomás alatt, eltakarás előtt; ivóvíz-nyomáspróba; víztartási jegyzőkönyv. Ezek hiányában a gépészet nem fogadható el.
7. A beépített anyagok teljesítménynyilatkozata.
8. Az elektronikus építési napló. Engedélyköteles munkánál kötelező; hiánya több százezres–milliós bírságkockázatot hordoz.

Mibe kerül mindez — és mihez képest

Egy hibafeltáró szakvélemény 150 000 Ft-tól készül, jogi felhasználásra alkalmas formában. Ha jogvitába megy az ügy, ez a dokumentum lesz a per anyaga — ezt érdemes előre kimondani.

Mihez képest:

• A budai hegyoldali háznál a talajvíz-szigetelés megállapítása és javítása bontással jár, és a forrásdossziém a nagyságrendet nyolcszámjegyű tételként rögzíti.
• Egyetlen, 39,12 négyzetméteres helyiség burkolatcseréjének tételes költségbecslése bruttó 639 225 és 1 251 575 Ft között alakult — bontással, elszállítással, szegéllyel, 10 százalék vágási veszteséggel.
• Egy vásárlás utáni feltárásnál a téves födémfeltételezés miatt elmaradt értéknövekedés a kerületi négyzetméterárak alapján körülbelül 50 millió forint volt.

Ha a ház még épül, vagy most kezdődik: a helyszíni műszaki ellenőrzés nettó 120 000 Ft alkalmanként, havi négy kiszállásnál 75 000 Ft.

Három lépés, ha most jött rá, hogy baj van

1. Nézze meg a naptárat. Mikor volt az átadás? Ez dönti el, melyik sáv él még. A rövid, 3 éves sáv a nyílászáró, a burkolat és a bádogozás — ez fogy el leghamarabb.
2. Kérje el írásban a terveket és a jegyzőkönyveket. Az írásos, igazolható megkeresés önmagában is dokumentum.
3. Készíttessen tételes, munkanem szerint rendezett hibalistát. Ami nincs leírva és lefényképezve, az a vitában nem létezik.

Gyakori kérdések

Meddig tart a jótállás egy új házra?

A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet melléklete szerint a kötelező jótállás 3 év a nyílászárókra, a burkolatokra és a bádogozásra, 5 év a tetőszigetelésre és a csapadékvíz-elvezetésre, és 10 év az alapozásra és a tartószerkezetekre. A jótállás azonban csak dokumentált hibára érvényesíthető: harminc vizsgált dossziéból tízben, az esetek 33 százalékában éppen a dokumentáció hiányzott.

Érvényesíthetek-e bármit, ha már átvettem és kifizettem a házat?

Igen. Az átvétel és a kifizetés nem szünteti meg a kötelező jótállást, és nem zárja ki a hibás teljesítés jogcímét sem, amelyet a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157. § (1) bekezdése rögzít. A bizonyítási helyzet viszont megváltozik: a vállalkozói díj visszatartása mint eszköz elfogy, ezért a tételes, dátumozott, fényképes hibalista lesz az igény alapja.

Köteles vagyok átvenni a házat, ha hibás?

A Polgári Törvénykönyv alapján a megrendelő nem köteles olyan munkát átvenni és kifizetni, amely rendeltetésszerű használatra alkalmatlan, és amelynél a javítási költség megegyezik az újrakivitelezés költségével. Egy dokumentált esetben a szakvélemény kifejezetten így fogalmazott: a lakóépület jelen állapotában műszaki átadás-átvételre és rendeltetésszerű használatra alkalmatlan.

Mit tegyek, ha nem kapom meg a terveket a beruházótól?

Kérje őket írásban, igazolható módon — e-mailben vagy tértivevényes levélben —, mert a megkeresés maga is dokumentum lesz. Tervek nélkül a rétegrendek nem ellenőrizhetők: egy 36 tételes hibalistát eredményező esetben a tulajdonos többszöri kérés ellenére sem kapta meg a tervdokumentációt, ezért a vízszigetelés meglétét csak bontással lehetett volna igazolni.

Ki felel a hibákért: a kivitelező, a felelős műszaki vezető vagy a műszaki ellenőr?

A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 13. § (3) bekezdése szerint a felelős műszaki vezető a kivitelezői tevékenységért és a szakmai szabályok betartásáért felel, tehát a kivitelező oldalán áll. Ugyanezen rendelet 16. § (3) bekezdése szerint az építési műszaki ellenőr a technológiai előírások betartását ellenőrzi és a hiba- és hiánylistákat állítja össze a megrendelő oldalán. Egy lakóparki vizsgálatban a korábbi műszaki ellenőr mulasztása külön megállapításként szerepelt.

Elegendő-e a használatbavételi engedély bizonyítéknak, hogy a ház rendben van?

Nem. A használatbavételi engedély az engedélyezési eljárás lezárását igazolja, nem a kivitelezés minőségét. Egy 98–100 százalékos készültségű, használatbavételi engedéllyel átvett és kifizetett házon 36 tételes hibalistát rögzítettem, köztük tartószerkezeti repedéssel, hiányzó drain rendszerrel és az érintésvédelem teljes hiányával.

### FAQPage JSON-LD

### BlogPosting JSON-LD

Jogi megjegyzés a cikk aljára: Ez a cikk műszaki ellenőri tapasztalat alapján készült tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. Konkrét igényérvényesítés előtt kérje ügyvéd véleményét.