Lipők Zoltán
okl. építészmérnök · független műszaki ellenőr
/2026/10/13/rejtett-hiba-hasznalt-haz/
Használt ingatlan magánszemélytől történő vásárlásánál nem a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szerinti kötelező jótállás az irányadó — az új lakásépítésre vonatkozik. Használt háznál a Polgári Törvénykönyv hibás teljesítésre vonatkozó szabálya, a 6:157. § (1) bekezdése, valamint a kellékszavatosság és az eladó tájékoztatási kötelezettsége a jogcím. Az érvényesítés gyakorlati feltétele a dokumentált, szakértő által rögzített hibalista — egy dokumentált esetben a téves födémfeltételezés körülbelül 50 millió forintos elmaradt értéknövekedést jelentett.
A használt ingatlant vásárlók jelentős része abban a hitben él, hogy „van rá garancia". Ezt érdemes pontosan szétválasztani, mert a két eset teljesen más.
A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállást szabályozza. A melléklete szerint a jótállás időtartama:
Ez a rendelet az új lakásépítésre vonatkozik. Ha Ön beruházótól vagy kivitelezőtől vásárolt új lakást vagy új építésű házat, ez a határidőtáblázat az Öné.
Ha Ön egy 1950-es években épült kisházat vagy egy 1984-es családi házat vett meg magánszemélytől, a fenti 3/5/10 éves jótállási táblázat nem erre a helyzetre szól. Ebben az esetben a jogcím más: a Polgári Törvénykönyv hibás teljesítésre vonatkozó szabályai, a kellékszavatosság, valamint az eladó tájékoztatási kötelezettsége.
Ezt a különbséget a gyakorlatban rengeteg vevő keveri össze, és a keveredés gyakran akkor derül ki, amikor már késő.
Figyelmeztetés: ez a cikk műszaki ellenőri szemszögből írt tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. A konkrét ügy megítéléséhez ügyvéd álláspontja szükséges.
A 2013. évi V. törvény, a Polgári Törvénykönyv 6:157. § (1) bekezdése szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.
Két szó a fontos ebben a mondatban:
„A teljesítés időpontjában." Ez azt jelenti, hogy nem az számít, mikor vette észre a hibát, hanem az, hogy a hiba az adásvétel pillanatában megvolt-e. Egy 1984-es háznál a nappali mennyezetén futó repedésnél a bejárás végén az előző tulajdonos maga ismerte el, hogy a repedés a kezdetektől fennállt. Ez a mondat a vevő szempontjából kulcsfontosságú tény.
„A szerződésben megállapított minőségi követelmények." Ez az a pont, ahol a vásárlás előtti felmérés és az adásvételi szerződés összeér. Amit a szerződés és a hirdetés állít az ingatlanról, az mérce lesz.
Az eladónak tájékoztatnia kell a vevőt az ingatlan általa ismert hibáiról. Ha ezt elmulasztja, és a hiba az adásvétel idején fennállt, a vevőnek anyagi kára keletkezik.
A dossziéimban két esetben volt bizonyíthatóan szándékos elhallgatás. Az egyikben az eladó a hibát nem tüntette fel az adásvételi szerződésben, és szóban sem közölte — miközben a bejárás végén elismerte, hogy a repedés a kezdetektől fennállt.
Itt viszont van egy kellemetlen aszimmetria, amit ki kell mondani: a hallgatás bizonyítása a vevő feladata. A szóbeli elismerés a bejáráson jó, de a jegyzőkönyvezett, szakértő által rögzített megállapítás jobb.
Ez a rész azért kerül a cikkbe, mert a vevők gyakran az értékbecslőn szeretnék behajtani a kárt.
Az értékbecslő feladata az ingatlan piaci értékének meghatározása. Ehhez összehasonlító adatokat, elhelyezkedést, alapterületet és általános állapotot vesz figyelembe. Nem végez szerkezeti feltárást, nem mér lehajlást, és nem minősíti a rétegrendeket. A felelőssége az értékmegállapítás szakszerűségére terjed ki — nem arra, hogy a padláson milyen anyag van.
A műszaki szakértő feladata a szerkezet és a kivitelezés minősítése. Az ő megállapítása az, amiből a hiba léte, oka és következménye levezethető.
A vizsgált belső pesti kisháznál ez a szereptévesztés volt a kár tényleges forrása: az ingatlant egyetlen szakember látta a tranzakció során, és az ő feladata nem a szerkezet vizsgálata volt. Az értékbecslő az ingatlan árát mondja meg, nem a szerkezetét.
Érdemes hozzátenni: a szakmai felelősség kérdése nem hipotetikus. Egy lakóparki vizsgálatnál a megállapításom az volt, hogy a korábbi műszaki ellenőrt súlyos szakmai mulasztás terheli, mert a hibás teljesítéseket igazolta, a nyilvánvaló hibákat az átvétel során nem jelezte, és a megrendelő érdekeit nem képviselte. A szakértői aláírás tehát felelősséget hordoz — mindkét irányban.
Négy irány jön szóba, és mind a négy ugyanazon a feltételen áll.
Ha a hiba az adásvétel idején fennállt, és az ingatlan emiatt kevesebbet ér, az árkülönbözet érvényesíthető igény lehet. Ehhez viszont számszerűsített kár kell, nem érzés. A vizsgált esetben az elmaradt értéknövekedés a kerületi négyzetméterárak alapján körülbelül 50 millió forint volt — ez a fajta levezetés az, amit egy szakvélemény ad.
A javítási költség tételes becslése önálló bizonyíték. Egy másik dossziéban egyetlen, 39,12 négyzetméteres helyiség burkolatcseréjének tételes költségbecslése bruttó 639 225 és 1 251 575 forint között alakult — bontással, elszállítással, lerakással, szegéllyel, segédanyagokkal és 10 százalék vágási veszteséggel számolva. Egy ilyen bontás sokkal nehezebben vitatható, mint egy kerek összeg.
Ha az elhallgatás bizonyítható, a vevő kára a szavatossági igényen túl is érvényesíthető lehet. Ez a jogi irány az, ahol az ügyvéd szerepe kezdődik, és ahol a szakvélemény a per anyaga lesz.
Ha mégis új építésű ingatlanról van szó, a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet melléklete szerinti 3/5/10 éves határidők élnek. Itt az idő a legszűkebb erőforrás: aki a harmadik év tizenegyedik hónapjában keres, már csak a hosszabb tételekre tud érvényesíteni.
Dokumentált hiba.
A jótállás és a szavatosság is csak dokumentált hibára érvényesíthető. A harminc vizsgált dossziém 33 százalékában éppen a dokumentáció hiányzott — ez a második leggyakoribb problémacsoportom.
A használható dokumentáció négy elemből áll:
Ez az a dokumentum, amit egy jogvitában használni lehet, és ez az, amit egy emlékezet nem tud pótolni.
Az eddigi rész arról szólt, mit lehet tenni utólag. A gyakorlat viszont azt mutatja, hogy az utólagos érvényesítés mindig hosszabb, drágább és bizonytalanabb, mint az előzetes alku.
A vásárlás előtti felmérés terméke ezért nem „igen" vagy „nem", hanem ár és ütemterv. Egy agglomerációs, 90-es években épült, alápincézett ház felmérésének zárómondata ez volt: a ház megvásárlása műszaki szempontból lehetséges, de a javítási munkákra — ütemezetten vagy egy összegben — anyagi fedezetet kell biztosítani.
Ez a mondat pénzben mérhető tárgyalási pozíció. A vevő ugyanazt a házat veszi meg, csak más számokkal ül le.
Ugyanennél a felmérésnél 20 tételes hibalista született, benne a pince sarkaiban lévő vízbeszivárgás nyomaival, az alulméretezett ereszekkel, és a tetőtéri vízszintes szakaszokon mért körülbelül 5 centiméteres hőszigeteléssel a szükséges 15–20 helyett. Egy másik esetben az előrejelzés az volt, hogy a társasház külső homlokzata 3–4 éven belül felújítást igényel — ez a leendő tulajdonos jövőbeli közös költsége.
Egyik sem kizáró ok. Mindegyik szám.
Ezt is ki kell mondani, mert a csalódott ügyfél senkinek nem jó.
Ha a hiba 10 évnél régebbi ingatlanon jelent meg, és nincs mögötte szerződéses partner, akin érvényesíteni lehet, akkor a szakvélemény nem térít meg semmit — a javítást tervezi meg. Ez önmagában értékes szolgáltatás, de más: ilyenkor a kérdés nem az, hogy kitől kapja vissza a pénzt, hanem az, hogy mennyiért és milyen sorrendben hozza rendbe.
Ha pedig az ügy már peres szakaszban van, ott igazságügyi szakértő kell, nem műszaki ellenőr. Ezt az első beszélgetésben érdemes tisztázni.
Rejtett hibának az a hiba számít, amely az adásvétel időpontjában már fennállt, de a vevő számára a szokásos megtekintés során nem volt felismerhető. A Polgári Törvénykönyv 6:157. § (1) bekezdése szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. Egy dokumentált esetben a bejárás végén az előző tulajdonos maga ismerte el, hogy a repedés a kezdetektől fennállt.
Nem. A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet melléklete szerinti 3 év a nyílászárókra, burkolatokra és bádogozásra, 5 év a tetőszigetelésre és csapadékvíz-elvezetésre, 10 év az alapozásra és a tartószerkezetekre — ez a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás, tehát új lakásépítésre vonatkozik. Magánszemélytől vásárolt használt ingatlannál a kellékszavatosság, a hibás teljesítés és az eladó tájékoztatási kötelezettsége a jogcím.
Az értékbecslő az ingatlan piaci árát állapítja meg, nem a szerkezetét. Nem végez szerkezeti feltárást, nem mér lehajlást, és nem minősíti a rétegrendeket, így a szerkezeti tévedés jellemzően nem az ő felelősségi körébe tartozik. Egy belső pesti kisháznál pontosan ez a szereptévesztés volt a kár forrása: a tranzakció során egyetlen szakember látta az ingatlant, és az ő feladata nem a szerkezet vizsgálata volt.
Azt, hogy a hiba az adásvétel időpontjában fennállt, és azt, hogy mekkora kárt okoz. Ehhez tételes hibalista, mérőeszközzel készült fotódokumentáció, az ok — nem csak a tünet — megnevezése, valamint tételes javítási költségbecslés szükséges. A harminc vizsgált dossziém 33 százalékában éppen a dokumentáció hiányzott.
A hibafeltáró szakvélemény díja 150 000 forinttól kezdődik, és a dokumentum jogvita esetén az eljárás anyaga lesz. Összehasonlításul: egyetlen dokumentált esetben a téves födémfeltételezés miatt elmaradt értéknövekedés körülbelül 50 millió forint volt, egy másikban egyetlen 39,12 négyzetméteres helyiség burkolatcseréjének tételes becslése bruttó 639 225 és 1 251 575 forint között alakult.
Onnantól a kérdés nem az, hogy mennyiért veszi meg, hanem az, hogy kivel szemben és milyen jogcímen érvényesíthet. Az igény jellemzően árleszállítás, kijavítás vagy a kijavítás költsége, illetve bizonyított elhallgatás esetén kártérítés. Mindegyik iránynak ugyanaz a feltétele: dokumentált, szakértő által rögzített hiba. Ha az ügy már peres szakaszban tart, igazságügyi szakértő szükséges.
A jogcím megvan. Ami hiányozni szokott, az a bizonyíték.
Ha rejtett hibára gyanakszik egy nemrég vásárolt házban, a következő lépés a dokumentált, tételes hibafeltárás: hibalista, mérőeszközzel készült fotódokumentáció, az ok megnevezése és tételes javítási költségbecslés. A hibafeltáró szakvélemény díja 150 000 Ft-tól kezdődik, és jogvitában az eljárás anyaga lesz.
Ha még a vásárlás előtt áll, ugyanez a dokumentum alkualap — nem per.
Szakvélemény · Vásárlás előtti felmérés · Árak
Ez a cikk műszaki ellenőri szemszögből írt tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. Konkrét ügyben ügyvéd álláspontja szükséges.
Telefonon a leggyorsabb: +36 30 749 7699
Helyszíni bejárás és írásos szakvélemény a foglaló és a szerződés között — amíg a hiba még alkualap.
Kérem →Okl. építészmérnök. Tervezőként, kivitelezőként és ellenőrként is dolgoztam — az építkezés mindhárom oldalát belülről ismerem.
Rólam →Sütiket használunk a honlap működéséhez, statisztikai és marketing célokra. Sütikezelési tájékoztató