Átadás-átvétel ellenőrzés: mit írjon alá, és mit ne

Az átadás-átvételi jegyzőkönyvet akkor érdemes aláírni, ha a hibák és a hiányok tételesen, fotóval és javítási határidővel szerepelnek benne, az utolsó részlet kifizetése pedig a javítás igazolt elvégzéséhez van kötve. A 30 dokumentált szakvéleményemből 8 készült átadás-átvétel előtt, jellemzően 90–95 százalékos készültségnél. Új építésű családi háznál a hibalista jellemzően 25–30 tételes volt, a mért szélső értékek 16 és 47 tétel.

Mit ír alá valójában az átadás-átvételen?

Az átadás-átvételen nem udvariassági papírt ír alá. Azt rögzíti, milyen állapotban vette át az épületet. Ami nem kerül be a jegyzőkönyvbe, arról később nehéz bizonyítani, hogy már az átadáskor is megvolt.

Három irat szokott az asztalra kerülni:

1. Az átadás-átvételi jegyzőkönyv. Rögzíti az átvétel tényét, időpontját és a hiba- és hiánylistát. Ha a lista üres, Ön hibátlannak fogadta el a munkát.
2. A teljesítésigazolás. Erre alapozva állítja ki a kivitelező a végszámlát. Ha aláírja, a kivitelező szemszögéből a munka teljesült.
3. A végszámla, vagyis az utolsó részlet. Ez az Ön utolsó tárgyalási eszköze.

A sorrend számít. Előbb a hibalista, utána az aláírás, a végén a fizetés. Ahol ez megfordul, ott a javítás onnantól a kivitelező jóindulatán múlik.

Mit mutat az átadás előtti bejárás a gyakorlatban?

A 30 szakvéleményemből 8 készült átadás-átvétel előtt. Ez a leggyakoribb ok, amiért kihívnak. A megrendelők általában akkor telefonálnak, amikor már megvan az átadás időpontja, és a ház 90–95 százalékon áll.

Három valós hibalista ebből a körből:

• Külső kerületi új családi ház, befejező szakaszban: 28 tételes hibalista. Egyetlen beltéri ajtó sem záródott. A kivitelező ezért kivágta a hanggátló gumitömítéseket, és megreszelte a fém zsanérokat. A mágneses iszapleválasztó fejjel lefelé volt beépítve. A garázs előtti térkő magasabban volt a garázs padlójánál, így a víz befelé folyt. A szakvélemény zárómondata: a lakóépület jelen állapotában műszaki átadás-átvételre és rendeltetésszerű használatra alkalmatlan.
• Külső pesti kerületi új társasházi lakás, kb. 90 százalékon: 28 pontos hibalista. Összefestett bejárati ajtó, cakkos parkettaélek, hiányzó fugázás, a teraszon megálló víz, és egy cseppentőlemez, amely nem volt megfelelő távolságra a faltól.
• Nyugat-magyarországi, műemléki épületből kialakított lakás, kb. 95 százalékon: 37 tételes hibalista. A fürdőben nem mosható festék a szerződéssel ellentétben. A szerződésben új WC-csésze szerepelt, a helyszínen egy használt, törött nyomólapos állt.

Ebből nem az következik, hogy minden kivitelező rosszul dolgozik. A 30 dossziéból kettőben minősült a munka hibátlanul I. osztályúnak. A többiben viszont volt legalább egy olyan tétel, amely pénzbe, időbe vagy szerkezeti kárba került volna.

Mit ne írjon alá az átadáson?

Semmit, ami azt állítja, hogy a munka hibátlan, ha nem az. A gyakorlatban ez négy dolgot jelent.

• Üres vagy általános hibalistát. Az „apróbb esztétikai hibák” megjegyzés senkit nem kötelez semmire. Egy tétel akkor érvényesíthető, ha helyiségre és szerkezetre pontosan meg van nevezve, és fotó tartozik hozzá.
• Teljesítésigazolást a hibalista csatolása nélkül. Ha az igazolás tiszta, a hibalista pedig külön lapon van, a kettő könnyen elválik egymástól.
• Javítási határidő nélküli jegyzőkönyvet. Határidő nélkül a hibalista csak kívánságlista.
• Bármit a dokumentumok átadása előtt. A műemléki lakás átadásán hiányzott a lakhatási engedély, az energetikai tanúsítvány, a garanciális okiratok és a kémény kéményseprői átvétele. A szerződés közben lejárt.

Az utolsó részletet ne fizesse ki a javítás előtt. A dossziéimban ez rendszeresen visszatérő ajánlás volt. A külső kerületi családi háznál jegyzőkönyv felvételét és a vállalkozói díj visszatartását javasoltam a hibaelhárítás igazolt megtörténtéig. A műemléki lakásnál azt javasoltam, hogy az utolsó részlet csak a hibák kijavítása és a használatbavételi engedély megléte után menjen ki.

Mit írjon alá helyette?

Olyan jegyzőkönyvet, amelyben a hiba- és hiánylista tételes, és fotódokumentáció tartozik hozzá. Mellé kerüljön a javítási határidő, a visszatartott összeg és a javítás ellenőrzésének időpontja.

A javítás ellenőrzése a folyamat része. A külső kerületi társasházi lakásnál kb. három héttel az első bejárás után visszamentem. A 28 pontból 17 maradt. A második kiszálláson már forintösszeg is került a listára: egy 39,12 négyzetméteres helyiségben a terv szerinti burkolat helyett vízálló szalagparketta került le, és az illesztések nem feleltek meg az I. osztályú minőségi követelménynek. A csere tételes költségbecslése bruttó 639 225 – 1 251 575 Ft volt, bontással, elszállítással, lerakással és szegéllyel.

Ugyanitt írásos megerősítést kértünk az ablakgyártótól arról, hogy a beépítés így garanciális marad-e. A szellőzők elhelyezése és a toktoldó mérete alapján ugyanis várható volt, hogy az ablakos nem vállal garanciát.

A hibalista nem hadüzenet. Ez az a dokumentum, amelyre mindkét fél hivatkozhat.

Milyen dokumentumokat kérjen el az aláírás előtt?

A dokumentációs, szerződéses vagy elszámolási hiányosság a vizsgált helyszínek 33 százalékán fordult elő. Ezeket kérje el, mielőtt tollat vesz a kezébe:

• használatbavételi engedély, vagy legalább a hatósági eljárás állása,
• energetikai tanúsítvány,
• garanciális okiratok és a beépített termékek dokumentumai,
• a gépészeti nyomáspróba jegyzőkönyve (legalább 24 óra nyomás alatt, eltakarás előtt végezve),
• kéményseprői átvétel, ha van égéstermék-elvezető,
• a tervek, amelyek alapján a rétegrendek ellenőrizhetők.

Az utolsó pont nem formalitás. Egy budai hegyoldali háznál a tulajdonos többszöri kérésre sem kapta meg a terveket a beruházótól, így a rétegrendeket nem lehetett ellenőrizni.

A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szerint a kötelező jótállás 3 év a nyílászárókra, a burkolatokra és a bádogozásra, 5 év a tetőszigetelésre és a csapadékvíz-elvezetésre, 10 év az alapozásra és a tartószerkezetekre. A jótállás akkor ér valamit, ha a hiba dokumentálva van.

Mit lehet az átadáskor még ellenőrizni, és mit már nem?

Az átadáskor sok minden látszik. Utólag is megállapítható a bádogozás és a cseppentő kialakítása, a lejtés és a pangó víz, az aljzat és a burkolat síkpontossága, a kopogó burkolat, a festés minősége surlófényben, a nyílászárók záródása, a gépészeti végpontok és az iszapleválasztó beépítési iránya. Az is, ha a beépített anyag eltér a szerződésben vállalttól.

Amit az átadáskor már senki nem lát: a fürdő vízszigetelése a burkolat alatt, a falba zárt csövek, a homlokzati háló átfedése a színezés alatt, az ablak alatti vízszigetelés a káva mögött. Ezekre az eltakarás előtti ellenőrzés való. Az átadáson annyit tehet, hogy elkéri a hozzájuk tartozó jegyzőkönyveket és fotókat. Ha ezek nincsenek meg, az is bekerül a jegyzőkönyvbe.

Az átadáson talált hibák egy része már a terven eldől: erről szól amit a rajzasztalon el lehet kerülni, a vizes részletekről pedig miért a víz a hibák nyolcvan százaléka, mindkettő a lipokzoltan.hu-n.

Késő-e, ha már 98 százalékon áll a ház?

Amíg nem írta alá, nem késő. Egy budai hegyvidéki kétlakásos ház tetőfelújításánál 98 százalékon hívtak ki. A munka I. osztályú volt, a bádogozás pontos és szakszerű. Négy kikötéssel javasoltam a kifizetést: a gazdasági fólia cseréjét páraáteresztőre, a meglévő gerendák gombaölő kezelését, a tetőkibúvó és a lefolyócső rögzítését, valamint a szilikonozás felülvizsgálatát. A megrendelő nyugodtan fizethetett. Ez is eredmény.

A másik véglet egy budai hegyoldali családi ház. 98–100 százalékos készültségben, használatbavételi engedéllyel vették át és fizették ki. Csak utána hívtak ki. 36 tételes hibalistát vettem fel. A vasbeton falon nagy mennyiségű vízre utaló fehér kicsapódás volt, a lejtős terepen semmilyen drain rendszer nem épült ki, a garázsban tartószerkezeti repedés futott. A szakvéleményben ez a mondat szerepel: „bár így nem lett volna szabad átvenni”. Ugyanez a lista az átadás előtt még a kivitelező költsége lett volna.

Ez a cikk műszaki ellenőri szemszögből írt tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. Szerződéses vagy peres kérdésben ügyvéd segítségét kérje.

Gyakori kérdések

Mikor hívjak műszaki ellenőrt az átadás-átvételhez?

Néhány nappal az átadás időpontja előtt, amikor a ház 90–95 százalékon áll, és még van idő a javításra. A 30 dokumentált szakvéleményemből 8 készült ebben a szakaszban. Ha a ház már 98 százalékon áll, akkor is érdemes: amíg a jegyzőkönyvet nem írta alá, a feltárt hiba javítása még a kivitelező feladata.

Aláírhatom a jegyzőkönyvet, ha vannak benne hibák?

Igen, ha a hibák tételesen, helyiségre és szerkezetre pontosan, fotóval és javítási határidővel szerepelnek benne. A hibalista nélküli jegyzőkönyv azt rögzíti, hogy Ön hibátlannak fogadta el a munkát. A dossziéimban rendszeresen azt javasoltam, hogy a teljesítésigazolás aláírása és az utolsó részlet kifizetése a hibák igazolt kijavításához legyen kötve.

Ha szólok a hibákért, nem hagyja ott a kivitelező a házat?

A félelem valós: négy vizsgált projekten leállt vagy levonult a kivitelező. Ezeken a projekteken jellemzően hiányzott az ütemterv és a fázisonkénti átvétel. Egy új lakásnál az első bejáráson 28 pontot vettem fel, három héttel később 17 maradt. Ott a tételes lista nem kirobbantotta a vitát, hanem javításra fordította.

Ezek nem csak esztétikai hibák?

Sokszor úgy néznek ki. A bádogozási, cseppentő- és csapadékvíz-elvezetési hiba a vizsgált helyszínek 53 százalékán fordult elő, és ezekből lett vízbevezetés, fagykár vagy garanciavesztés. Egy átadás előtti jegyzőkönyvben a rossz profilú cseppentőről ez áll: a víz a falon fog végigfolyni, egy-két fagy után elválik alatta a burkolat.

Mennyibe kerül az átadás előtti szakvélemény?

Teljes épületre kiterjedő szakvélemény Pest megyén belül 250 000 Ft, egyes szerkezetekre, például csak a tetőre 180 000 Ft. Ha előbb csak a jegyzőkönyv-tervezetet és a dokumentumokat nézné át velem, a 60 perces konzultáció ára 49 990 Ft. Összevetésül: egyetlen kifogásolt, 39,12 négyzetméteres burkolat cseréjét bruttó 639 225 és 1 251 575 Ft közé becsültem.