Ha a kivitelező nem a terv szerint épít: felelősség, jótállás, kötbér

Ha a kivitelező nem a terv szerint épít, az a Polgári Törvénykönyv 6:157. § (1) bekezdése szerint hibás teljesítés. Az alapozásra és a tartószerkezetekre a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet melléklete szerint 10 év a kötelező jótállás — de a jótállás csak dokumentált hibára érvényesíthető, és a vizsgált dossziék 33 százalékában éppen a dokumentáció hiányzott.

A kiindulópont: mi számít hibás teljesítésnek

A Polgári Törvénykönyv, vagyis a 2013. évi V. törvény 6:157. § (1) bekezdése szerint a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.

Ez a mondat egyszerűbb, mint amilyennek látszik. Ha a terv 90 centiméteres alapozási mélységet ír elő, és 40–50 centiméter készül el, akkor a szolgáltatás nem felel meg a szerződésben megállapított követelménynek. Nincs szükség kárbizonyításra ahhoz, hogy hibás teljesítésről beszéljünk — elég az eltérés a szerződéses tartalomtól.

Van egy ennél erősebb szabály is. A Polgári Törvénykönyv alapján a megrendelő nem köteles olyan munkát átvenni és kifizetni, amely rendeltetésszerű használatra alkalmatlan, és amelynél a javítási költség megegyezik az újrakivitelezés költségével. Ez a mondat az, ami a legtöbb vitában az érdemi fordulópont.

A jótállási órák: 3, 5 és 10 év

A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szabályozza a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállást. A melléklete szerint:

• 3 év — nyílászárók, burkolatok, bádogozás.
• 5 év — tetőszigetelés és csapadékvíz-elvezetés.
• 10 év — alapozás és tartószerkezetek.

Az alapozás tehát a leghosszabb jótállási körben van, és ennek oka pontosan az, amit az előző cikkekben leírtam: az alapozási hiba nem azonnal mutatkozik meg. A fagykár az első tartós hideg után jelenik meg, a süllyedés pedig fokozatosan.

De a jótállás nem automatikus megoldás. A jótállás csak dokumentált hibára érvényesíthető — és a harminc vizsgált dosszié 33 százalékában éppen a dokumentáció hiányzott. Dokumentációs, szerződéses vagy elszámolási hiányosság a helyszínek 33 százalékán fordult elő; ez pénzügyileg a legnagyobb tételű hibakategória az egész anyagban.

Ki felel — és ki nem

Ez az a pont, ahol a legtöbb félreértés keletkezik.

A felelős műszaki vezető a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 13. § (3) bekezdése szerint a kivitelezői tevékenységért és a szakmai szabályok betartásáért felel. Ez a szerep a kivitelező oldalán áll. Az FMV nem az Ön embere.

Az építési műszaki ellenőr feladatát ugyanezen rendelet 16. § (3) bekezdése rögzíti: a technológiai előírások betartásának ellenőrzése, valamint a hiba- és hiánylisták összeállítása a munkák szakaszos átvétele során. Ez a szerep a megrendelő oldalán áll.

Ugyanaz a személy nem lehet mindkettő ugyanazon a projekten.

Van a műszaki ellenőri szerepnek egy olyan kikötése is, amit érdemes ismerni, mert az Ön oldalát is korlátozza: a műszaki ellenőr a megbízó ismételt, nyomatékos felszólítására sem hajthat végre az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető, jogszabályba ütköző vagy szakszerűtlen utasítást, és köteles a megbízót írásban figyelmeztetni. Egy szakvélemény nem rendelés szerint készül.

Az e-napló mint jogi tét

Engedélyköteles építési munkánál az elektronikus építési napló vezetése kötelező. Az e-napló nélkül végzett engedélyköteles munka több százezres–milliós bírságkockázatot hordoz.

Ez nem elméleti kockázat: egy dossziéban egy engedélyköteles beruházás e-napló nélkül folyt, és ugyanabban az elszámolásban 18 003 738 forint értékű olyan tétel szerepelt, amely a rendelkezésre álló dokumentumok alapján nem volt elszámolható. A minőséggel ott nem volt gond — a szakvélemény ezt kifejezetten rögzíti. A probléma az elszámolhatóság volt.

Az e-napló az Ön bizonyítéka is. Ha nincs, akkor a készültségi állapot és a teljesítés időpontja is vitathatóvá válik.

Visszatartás és kötbér — az arányos biztosíték

Itt nem az alapozási dossziéból, hanem egy másikból idézek számokat. A következő bekezdés adatai egy másik dossziéból, egy tetőtér-beépítés szerződéses vitájából származnak, nem az alapozási esetből. Azért hozom ide, mert a mechanizmust ez az eset mutatja meg a legtisztábban.

Abban a vitában a kivitelező 30 hét alatt 11 700 000 forintot számlázott, ebből 10 950 000 forintot ki is fizettek, miközben a tényleges készültség körülbelül 50 százalék volt. A megrendelő két heti díjat, bruttó 900 000 forintot tartott vissza. A kikötött kötbér havi 250 000 forint volt, ami négy hónapra 1 000 000 forintot tett ki.

A szakvélemény jogi álláspontja az volt, hogy a megrendelő betartotta a szerződést, rendszeresen fizetett, sőt kötbérmentes póthatáridőt is adott, ezért a visszatartott két heti díj arányos biztosíték volt, és a munkálatok felfüggesztése nem volt indokolt.

Ez a mondat a lényeg. A visszatartás akkor működik jogi eszközként, ha arányos — vagyis ha a visszatartott összeg a vitatott teljesítménnyel áll arányban, nem a haraggal. És ez a különbség nem érvelésen múlt, hanem azon, hogy volt egy tételes, dátumozott hiba- és készültségi lista.

Egy másik dossziéból: egy tervezői szerződésnél, ahol a szerződésben előírt minimum 5 mérőhelyen végzett feltárás elmaradt, a napi 1 százalékos kötbér érvényesítése volt indokolt.

Amit a terv szerinti teljesítéshez a szerződésbe kell írni

A legerősebb jogi pozíciót nem a vita hozza létre, hanem a szerződés. Egy ikerház-projektnél a vállalkozó műszaki tartalma — a dosszié szavaival — szegényes volt, nem pontos anyagmegnevezésekkel, helyenként a megadott tervtől is csökkentett műszaki tartalommal. A javítás 44 munkanemre kiterjesztett, pontos anyagmegnevezéssel és értékhatárokkal újraírt műszaki tartalom lett.

Az alapozásra vonatkozó sorok ebből a javított tartalomból:

• alapozás fagyhatárig, 90 cm mélyen;
• sávalap és zsalukő betonozására előírt minőség C25/30 XK 16 F3;
• a beton hígítása tilos;
• a tűvibrátor használata kötelező.

Négy sor. Ez a négy sor az, ami később nem lesz vita tárgya — mert nem „megfelelő mélység" szerepel benne, hanem szám.

Mit tegyen, ha most van benne

Ha az a gyanúja, hogy a kivitelező nem a terv szerint épít, a sorrend a következő:

1. Mérjen és fotózzon, mielőtt bármit mond. A mérőszalag és a terepszint egy képen legyen, a dátumbélyeg maradjon érintetlen.
2. Írásban kérdezzen. A telefonos egyeztetés nem bizonyíték.
3. Ne álljon le a fizetéssel indoklás nélkül. Az arányos visszatartás védhető; az indoklás nélküli fizetésmegtagadás nem.
4. Vegyen fel tételes, dátumozott készültségi és hibalistát. Ez a dokumentum az, amin a kötbér, a visszatartás és a jótállási igény áll.
5. Tisztázza, hol tart az ügy. Ha a projekt már peres szakaszban van, ott igazságügyi szakértő kell, nem műszaki ellenőr. Ezt érdemes az első beszélgetésben kimondani.

Ahhoz, hogy a terv szerinti teljesítés számon kérhető legyen, kiviteli szintű terv kell: családi ház tervezés menete a lipokzoltan.hu-n.

Gyakori kérdések

Mit tehetek, ha a kivitelező nem a terv szerint épít?

Ha a szolgáltatás nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek, az a Polgári Törvénykönyv 6:157. § (1) bekezdése szerint hibás teljesítés. Az első lépés a mérés és a dátumozott fotódokumentáció, majd tételes hiba- és készültségi lista felvétele. A Polgári Törvénykönyv alapján a megrendelő nem köteles átvenni és kifizetni olyan munkát, amely rendeltetésszerű használatra alkalmatlan, és amelynél a javítási költség megegyezik az újrakivitelezés költségével.

Meddig tart a jótállás az alapozásra?

A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet melléklete szerint a kötelező jótállás az alapozásra és a tartószerkezetekre 10 év. Ugyanezen rendelet szerint 5 év a tetőszigetelésre és a csapadékvíz-elvezetésre, és 3 év a nyílászárókra, a burkolatokra és a bádogozásra. A jótállás azonban csak dokumentált hibára érvényesíthető: a vizsgált dossziék 33 százalékában éppen a dokumentáció hiányzott.

Ki felel azért, ha a kivitelezés eltér a tervtől?

A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 13. § (3) bekezdése szerint a felelős műszaki vezető felel a kivitelezői tevékenységért és a szakmai szabályok betartásáért — ez a kivitelező oldalán álló szerep. Ugyanezen rendelet 16. § (3) bekezdése szerint az építési műszaki ellenőr feladata a technológiai előírások betartásának ellenőrzése és a hiba- és hiánylisták összeállítása a munkák szakaszos átvétele során, a megrendelő oldalán. Ugyanaz a személy nem lehet mindkettő ugyanazon a projekten.

Visszatarthatok-e pénzt, ha vitás a teljesítés?

Egy dokumentált szerződéses vitában a megrendelő két heti díjat, bruttó 900 000 forintot tartott vissza, és a szakvélemény jogi álláspontja szerint ez arányos biztosíték volt, ezért a kivitelező általi munkafelfüggesztés nem volt indokolt. Ugyanott a kikötött kötbér havi 250 000 forint volt, négy hónapra 1 000 000 forint. A visszatartás akkor védhető, ha arányos, és ha tételes, dátumozott hiba- és készültségi lista támasztja alá. Ezek a számok egy tetőtér-beépítési dossziéból származnak, nem alapozási ügyből.

Mi történik, ha engedélyköteles munka e-napló nélkül folyik?

Engedélyköteles építési munkánál az elektronikus építési napló vezetése kötelező, és az e-napló nélkül végzett engedélyköteles munka több százezres–milliós bírságkockázatot hordoz. Az e-napló hiánya a megrendelőnek is kár: enélkül a teljesítés időpontja és a készültségi állapot is vitathatóvá válik, ami a jótállási és kötbérigény érvényesítését nehezíti.

Mit kell beleírni a szerződésbe az alapozásról?

Számot, ne jelzőt. Egy javított műszaki tartalomban az alapozásra vonatkozó kikötés így szólt: alapozás fagyhatárig, 90 centiméter mélyen; sávalap és zsalukő betonozására C25/30 XK 16 F3 betonminőség; a beton hígítása tilos; a tűvibrátor használata kötelező. Ugyanez a javított műszaki tartalom összesen 44 munkanemre terjedt ki, pontos anyagmegnevezéssel, gyártói típussal és értékhatárokkal.