okl. építészmérnök · független műszaki ellenőr
/2026/06/09/uj-haz-atadas-hibak-98-szazalek/
Az új ház átadás hibák közül a legveszélyesebbek azok, amelyek a beköltözés pillanatában nem látszanak. 17 valódi helyszíni kiszállásom alapján egy újépítésű családi háznál átlagosan 20–35 hibapont várja a független műszaki ellenőrt — miközben a kivitelező és a beruházó egyaránt azt látja: az épület 98%-os készültségen áll, minden szép és rend. Ebből a cikkből megtudod, milyen hibák bújnak meg egy látszólag kész épøletben, miért nem látszanak ezek a kivitelezési hibák laikus szemmel, és mi a különbség aközött, hogy az épület „kész” és aközött, hogy „biztonságos és szavatosságtiszta”.
A készültségi fok az egyik legszubjektívebb fogalom az építőiparban. A kivitelező saját maga számítja, és nincs egységes, jogszabályban rögzített módszertana. 17 kiszállásomból 12-en találtam készültségi fok vitát — ez 71%. A leggyakoribb forgatókönyv: a kivitelező 70%-ot számláz, de valójában 50% teljesült ténylegesen. Az átadáskor az épület esetleg valóban 98%-os látszólag — de a fennmaradó 2% pontosan a kritikus, rejtett elemeket takarja.
Egy 98%-os épületnél a látható felületek — festés, burkolat, nyílászárók, beépített bútorok — rendben vannak. Amit nem látnak: a tetőszerkezet szellőzőelemei, a gépészet nyomáspróba-dokumentációja, a bádogos csatlakozások tömítettsége, az alapozás mélysége, és a tűzvédelmi megfelelőség. Ezek a területek az átadás előtt feltárhatók — de csak akkor, ha valaki keresi őket.
Az általam vizsgált 17 helyszínből 9-en volt valamilyen tetőszerkezeti hiba — ez 53%. A leggyakoribb esetek:
Az alapozási és szerkezeti hibár 35%-os aránya azt jelenti, hogy 17 kiszállásból 6-on találtam ilyen jellegű problémát — és ezek messze a legköltségesebb hibakategóriák. A jellemző eset:
17 kiszállásból 4-en — ez 24% — tűzvédelmi meg nem felelést dokumentáltam. Ez nem elhanyagolható arány, különösen ha figyelembe vesszük, hogy egyetlen tűzvédelmi hiba megakadályozhatja a használatbavételi engedély kiadását, és az épületet eladhatatlanná teheti:
A gépészet az a terület, ahol az átadás pillanatában szinte semmi sem látható — de a következmény biztosan megjelenik. 17 kiszállásból 8-on (47%) volt gépészeti probléma:
Az átadás előtt három dolgot lehet tenni. Első: bekérni a kivitelezőtől az összes kötelező dokumentumot (nyomáspróba-jegyzőkönyv, e-napló kivonat, statikai szakvélemény ha szøkséges, gipszkarton szállítólevelek). Második: helyszíni ellenőrzést végeztetni független műszaki szakemberrel, aki módszeresen végigmegy a fenti hibakategóriákon. Harmadik: az átadás-átvételi dokumentumba tételesen belefoglalni minden talált hibát — ezzel a jótállási igény megalapozható és érvényesíthető.
Ha az e-naplóban nem szerepel az alapozás bejelentése, az a 281/2024. (X. 9.) Korm. rendelet szerint az alapozás elkészültétől számított 3 napos határidő mulasztását jelenti — ez hatósági következménnyel járhat.
A készültségi fok az elkészült munkák aránya az összes tervezett munkához képest. Vitás, mert nincs egységes, kötelező számítási módszertana — a kivitelező saját maga dönti el, mennyire kész az épület. Független műszaki ellenőr bevonásával a ténylegesen elvégzett munka mértéke objektívan dokumentálható.
A 281/2024. (X. 9.) Korm. rendelet értelmében az alapozás elkészültét az e-naplóban 3 napon belül kell bejelenteni. A mulasztás hatósági eljárást és bírságot vonhat maga után, ami az egész engedélyezési folyamatot megakaszthatja.
Ha az épület nem felel meg a tűzvédelmi előírásoknak — pìldául hiányos a tűzgátló gipszkarton, az áttörések lezáratlanok, vagy az EPS rendszernek nincs megfelelő tanúsítványa —, a hatóság megtagadhatja a használatbavételi engedély kiadását. Ebben az esetben az épületbe törvényesen nem lehet beköltözni.
A látható hibát az átadás-átvétel dokumentumában kell rögzíteni — ha nem szerepel benne, vélelmezik, hogy elfogadta a vevő. A rejtett hiba olyan hiba, amely az átadáskor szakszerű ellenőrzéssel sem volt felfedezhető. A Ptk. 6:174. §-a szerint a kellékszavatossági igény érvényesítésìre a rejtett hibák esetén is megvan a jogi lehetőség.
Ha az átadás közeleg, és nem szeretnìl egy fìlkész ìpületet átvenni, amit papíron 98%-osnak állítanak — kérj 49.990 Ft-os konzultációt. 60 perc, konkrét lista arról, mit kell bekérni és ellenőrizni az átadás napján.
Átnézem a terveit, és kockázati listát adok — mit érdemes javítani, mielőtt a kivitelező árat ad.
Kérem →Okl. építészmérnök. Tervezőként, kivitelezőként és ellenőrként is dolgoztam — az építkezés mindhárom oldalát belülről ismerem.
Rólam →Sütiket használunk a honlap működéséhez, statisztikai és marketing célokra. Sütikezelési tájékoztató